Imagina perder a sua casa por causa da dívida de um antigo dono? Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que não é preciso comprovar má-fé para configuração de fraude à execução fiscal, o que significa que até mesmo o seu imóvel pode acabar caindo na malha fina!
Na ocasião, um imóvel foi penhorado pela dívida do antigo dono. A casa em questão foi comprada de uma empresa que tinha uma dívida ativa com o governo. No momento da aquisição, a empresa já havia sido citada para responder à execução fiscal. Isso significa que, quando as pessoas compraram a casa, a empresa já tinha sido avisada que tinha que pagar essa dívida. Durante o processo, foi descoberto que a venda da casa foi feita de maneira enganosa, com a intenção justamente de evitar a penhora.
Neste caso, o STJ entendeu que não é necessário provar que a pessoa que comprou sabia que estava fazendo algo errado. Agora, o imóvel será usado para quitar a dívida da empresa com o governo.
A decisão levanta alguns conflitos judiciais, já que, neste caso, mesmo após anos, o atual dono de um imóvel acaba sendo prejudicado pela dívida do proprietário anterior.
Para o advogado Marcelo Azambuja, especialista em direito tributário, a decisão pode resultar em injustiças para compradores que possam estar agindo de boa-fé.
Marcelo Azambuja, especialista em direito tributário
“A abordagem adotada pela decisão parece atribuir um ônus desproporcional ao comprador de boa-fé. Em primeiro lugar, demanda uma análise minuciosa do histórico completo do imóvel e da situação fiscal da parte que está efetuando a venda, abrangendo certidões de todos os entes federativos. Em segundo lugar, essa abordagem pode potencialmente sobrecarregar indivíduos e empresas já enfrentando desafios financeiros, prejudicando sua capacidade de recuperação e de cumprir com suas obrigações de forma adequada”, afirma o especialista.
Entendimento semelhante ao da advogada Alice Dias Navarro, especialista em direito imobiliário. Para ela, embora a decisão seja uma forma de evitar a ocultação de patrimônio, seria interessante instituir algumas limitações, especialmente territorial e temporal.
“A compra de um imóvel não é um negócio corriqueiro. Envolve um elevado valor e, muitas vezes, as economias de uma vida inteira. Então, não pode mesmo ser tratada como um negócio jurídico qualquer, e, por isso, exige alguns cuidados especiais ao analisar a viabilidade do negócio”.
A especialista aproveita para dar algumas dicas, como verificar a matrícula do imóvel e levantar as informações, não
Alice Dias Navarro, especialista em direito imobiliário
só do vendedor, mas dos proprietários anteriores. É preciso ter atenção também com dívidas relativas aos últimos anos, principalmente quando houver transferências muito próximas umas das outras.
“Essa investigação prévia é essencial para que a compra do imóvel ocorra de forma segura, inclusive com relação a uma eventual dívida de algum dos proprietários anteriores, especialmente se considerado o atual contexto de amplo acesso a informações”, finaliza a advogada.
