Quando a pessoa possui um imóvel em condomínio regularizado e deixa de pagar as despesas condominiais, pode vir a sofrer uma cobrança judicial. Neste processo, caso o morador/condômino não pague espontaneamente o débito, é admitido pelos tribunais e pela legislação que o seu próprio imóvel possa ser penhorado para o pagamento do débito condominial, mesmo que seja o único imóvel para uso como residência pelo devedor.
Isso acontece porque o débito condominial possui uma natureza chamada de propter rem, que significa em latim “própria da coisa”. Ou seja, a obrigação de pagar o débito condominial não é da pessoa, mas sim decorrente do próprio dono do imóvel. Isso significa dizer que se o imóvel é vendido, o débito condominial acompanhará o imóvel e passará a ser também de responsabilidade do novo proprietário.
Mas e quando o débito se refere à taxa de associação de moradores de loteamento fechado, é possível a penhora do próprio imóvel?
É sobre isso que a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça – STJ discutirá no julgamento do Tema 1.183. A questão principal é definir se a natureza da taxa de associação de moradores de loteamento fechado é propter rem ou pessoal.
Há os que defendem que tanto a taxa de condomínio quanto a taxa de associação de moradores estão atreladas incondicionalmente à conservação e preservação do próprio imóvel, de modo que ambas as taxas possuiriam natureza propter rem.
Por outro lado, há os que entendem que a taxa de associação possuiria natureza pessoal, por se tratar de relação contratual de associado e não em razão da existência do próprio imóvel. Nessa hipótese, diferentemente do que acontece na dívida decorrente do condomínio, não será possível a penhora do bem imóvel (bem de família) para o pagamento do referido débito.
A definição pelo STJ é importante e bastante aguardada, pois o tema está longe de ser simplório, considerando o crescente número de associações de moradores de loteamentos fechados, a ausência de previsão legal sobre o tema, o crescente déficit habitacional nas cidades brasileira, a busca de segurança e facilidades de condomínios etc.
Apesar do STJ já ter enfrentado o tema da exigibilidade da taxa associativa em algumas oportunidades (ex: Tema 882 e Recurso Especial n. 1.941.005), ainda não é possível saber qual entendimento será fixado, pois jamais foi debatida a natureza das taxas associativas de forma tão direta com o tema do bem de família.
Os defensores de ambas as correntes são categóricos ao afirmar que a jurisprudência do STJ é favorável à sua tese, o que demonstra que o tema ainda não está exaurido.
Jéssica Wiedtheuper é advogada especialista em Direito Imobiliário
