O Código Civil brasileiro, Lei 10.406 de 2002, disciplina o Condomínio Edilício nos seus artigos 1.331 a 1.358, definindo as regras gerais para a sua criação, modificação, extinção e administração, bem como os seus documentos indispensáveis. A convenção é, sem dúvida, o documento mais importante do condomínio, sendo conceituada no artigo 1.333, que tem a seguinte redação: “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”.
A convenção trata do quórum para aprovação das deliberações levadas para as assembleias, sendo que, como regra geral, é exigida a maioria simples dos presentes. A lei, no entanto, pode quóruns especiais, que deverão ser observadas para a votação de determinados assuntos.
É o caso da votação para modificação da convenção e da destinação do edifício. O tema é tratado pelo 1.351, do Código Civil, tinha a seguinte redação: “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”. Ou seja, para a modificação da destinação do edifício ou da unidade imobiliária era necessária a aprovação unânime dos condôminos.
Caso um edifício tivesse sido criado e desenvolvido para ter uma destinação essencialmente residencial, considerando a sua localização e o perfil dos condôminos que ali pretendessem constituir sua moradia, nenhuma atividade empresarial poderia ser desenvolvida no local. Para a modificação dessa essência, seria necessária a aprovação de todos os condôminos em assembleia convocada para esse fim específico.
Agora, entretanto, essa regra foi alterada. Entrou em vigor a Lei 14.405/2022, e o artigo 1.351 passou a ter a seguinte redação: “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária." O quórum para a modificação da destinação do edifício ou da unidade imobiliária foi equiparado ao quórum para a alteração da convenção, que é de dois terços.
Respeitando as opiniões divergentes, entendo que essa alteração era necessária, considerando que alcançar a unanimidade em uma votação de condomínio, seja para deliberar o assunto for, é praticamente impossível. Aliás, praticamente impossível é conseguir reunir todos os condôminos para participarem das assembleias, mesmo que representados por procuradores.
