Comprar e vender um imóvel exige uma série de formalidades e procedimentos para minimizar os riscos já que a transação costuma envolver altos valores.
Ainda assim, é muito comum ver pessoas realizando estas compra e vendas através dos chamados “contratos de gaveta”.
Estes contratos costumam ser utilizados da seguinte forma:
João não consegue comprovar uma renda suficiente para financiar o imóvel que quer comprar de Pedro. Assim, Pedro financia o imóvel no banco e João assume o compromisso de pagar as prestações através deste contrato de gaveta. Pedro declara no contrato que, quando o imóvel for totalmente quitado, faz a transferência do bem para João.
E aqui, surgem as duas principais dúvidas:
- Qual a validade deste contrato?
- Quais os riscos desta transação?
E a primeira resposta é que sim, o contrato é valido. Porém, apenas entre as partes e é aqui que começam os imensos riscos deste tipo de negociação.
Ao contrário da escritura pública (que como o nome diz, é dada publicidade à todos), o contrato de gaveta não protege as partes de riscos como:
Riscos para o Comprador
- Penhoras de terceiros: Se o vendedor vier a sofrer ações judiciais (por pessoas físicas, jurídicas ou por tributos) o imóvel poderá ser penhorado por terceiros e o comprador perder o direito sobre o bem, ou ter uma enorme discussão judicial para provar seu direito;
- Morte do Vendedor: Se o vendedor morrer, o comprador certamente terá que discutir judicialmente o imóvel com os herdeiros do falecido;
- Má fé/Venda para mais de um: Como o imóvel permanece no nome do Vendedor até a quitação, pode, e acontece, ocorrer casos da venda do imóvel para terceiros.
Riscos para o Vendedor
- Pagamento de Tributos e Taxas: Comprador não paga condomínio ou IPTU, podendo o vendedor responder por eventuais cobranças e execuções judiciais;
- Desacordo: Comprador pode se recusar a devolver a posse do imóvel, bem como não pagar as prestações combinadas.
O Judiciário vem reconhecendo a validade destes contratos, levando em consideração o contexto e a boa fé das partes.
Para aumentar a segurança, minha recomendação é que você registre o “contrato de gaveta” em cartório, dando publicidade ao documento e reconheça firmas (assinaturas). É importante ainda que as testemunhas sejam pelo menos uma de cada parte (vendedor/comprador), sendo preferencialmente seus herdeiros (esposas, maridos, filhos). Por fim, pesquise sobre a reputação da pessoa com quem você está fazendo negócio e sempre que possível, oriente-se com um corretor de imóveis de confiança.
