Tenho percebido na prática que os construtores de pequeno e médio porte cometem um erro comum: a ausência de contratos, seja com seus colaboradores (pedreiros, mestre de obras, ajudantes etc), seja com seus clientes.
O índice de ações trabalhistas contra construtores é considerável. No setor imobiliário (corretores, imobiliárias, construtores), este é sem dúvida o grupo de empresários que mais frequenta os tribunais. Na grande maioria das vezes percebe- se que essas ações poderiam ser evitadas se o construtor tivesse implementado contratos de prestação de serviços adequados com seu pessoal. Sem eles a caracterização do vínculo empregatício fica certo, e quando o trabalho encerra esta mão de obra ingressa com reclamações na justiça do trabalho pleiteando verbas trabalhistas como décimo terceiro salário, férias proporcionais, adicionais, multas, horas extras etc. O resultado dessas ações costumam obrigar o empresário construtor ao pagamento de alguns milhares de reais.
Da mesma forma digo das ações civis. A relação de negócio estabelecida entre o construtor e o comprador, por regra, é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, que possui regras rígidas nas garantias e proteções que o cliente deve ter sobre o imóvel no momento e após a compra. O que acontece é que muitas vezes o construtor não possui sequer um contrato que minimamente equilibre essa relação, tornando-o “refém” das vontades e direitos do cliente por longos períodos após a venda.
Vou dar alguns exemplos: e comum os construtores serem responsabilizados por danos morais e materiais por questões envolvendo a garantia do imóvel. Quando elas não estão delimitadas de forma adequada em um contrato, é a lei ou entendimento de cada juiz que vai prevalecer sobre o que deve ou não ser feito em vez das partes. É fundamental ainda que estejam claros questões como prazo de entrega de obras, reajuste de parcelas, limites as garantias, natureza da posse, dentre tantas outras questões e particularidades que envolve cada um dos negócios.
Não é raro ver pequenos construtores “falirem” depois de amargarem prejuízos com questões jurídicas que poderiam ter sido evitadas. É fundamental que no cálculo de custos (para apuração do lucro) o empresário avalie o risco da sua atividade e, sempre que possível, minimize- o com consultoria e documentação adequada.
Eu costumo dizer que as transações imobiliárias possuem complexidades maiores do que os corriqueiros negócios cotidianos e sempre com valores vultuosos (na casa das centenas de milhares de reais). É preciso que seja dispendido tempo e foco para questões jurídicas e burocráticas destas transações para que seu negócio prospere. Consulte sempre seu advogado de confiança. Utilize-o como um consultor na tomada das decisões de seu empreendimento e faça bons negócios.
