O uso do Airbnb e de outras plataformas digitais de locações de imóveis de curto prazo se encontra consolidado, tendo promovido significativas mudanças na forma de se fazer turismo e na hospedagem em geral.
A origem do Airbnb está relacionada a seu nome, uma aglutinação de “BnB”, abreviação de “bed and breakfast”, em tradução literal cama e café da manhã, com a palavra “air”, relacionada aos colchões infláveis que os fundadores da plataforma alugaram em sua casa a participantes de uma feira de design, em razão do esgotamento das vagas em hotéis na região de São Francisco, California, EUA, em meados de 2007.
Com a grande popularidade e vertiginoso crescimento dessas plataformas digitais, diversas cidades do mundo passaram a regular o aluguel de curto prazo, como em Paris, que o restringe ao prazo máximo de 120 (cento e vinte) dias por ano.
O capítulo mais recente dessa história ocorreu na cidade de Nova Iorque (EUA), onde, no dia 05 de setembro de 2023, começaram a valer novas diretrizes e regulamentações que, na prática, podem reduzir ou inviabilizar a operação de plataformas como o Airbnb.
Isso porque a nova regulamentação proíbe a locação de imóveis por períodos inferiores a 30 dias, salvo se o proprietário/anfitrião esteja presente no imóvel, além de ser necessária a obtenção de licenças e cumprimento de normas de ocupação e construção da cidade.
A medida da prefeitura de Nova Iorque visa servir de obstáculo para que investidores bilionários adquiram imóvel com o único propósito de alugar a turistas, prejudicando moradores locais com a redução de oferta e grande aumento dos preços de aluguéis de imóveis na região, aludidas como facetas do fenômeno denominado de gentrificação urbana, que, em suma, aborda a transformação urbana através da expulsão de pessoas de seus bairros originários.
A prefeitura defende que a medida visa preservar o tecido social dessas localidades, enquanto o Airbnb alega que as medidas seriam ilícitas por estarem voltadas diretamente à plataforma, impossibilitando a sua atividade, prejudicando pessoas que dependem da renda da locação de seus imóveis, o turismo etc.
Esse debate ainda não ganhou força no Brasil, no entanto, há pessoas que afirmam que a gentrificação urbana já ocorre em bairros como Botafogo, no Rio de Janeiro, que conta com grande interesse de turistas que querem ter a experiência de um local.
Ainda não há legislação específica sobre as plataformas como o Airbnb no país e os debates no Poder Judiciário acerca dele realizados até o momento, costumam envolver questões referentes à reparação de danos a hóspedes e outras relacionadas diretamente à locação.
Um importante precedente foi firmado em 2022, quando o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ser possível que condomínios residenciais prevejam em convenção a vedação do uso das unidades para fins de hospedagem remunerada por curto prazo. Há o Projeto de Lei n. 2.474/2019 em trâmite no Senado Federal que pretende fazer incluir regra similar na Lei de Locações.
Apesar de não ter sido central naquele julgamento, o STJ consignou que a locação de curta duração é um contrato atípico de hospedagem, pois não se amolda a nenhuma das hipóteses previstas na atual Lei de Locações (Lei n. 8.245/91) e tampouco preenche os requisitos da Lei n. 11.771/2008, referente ao turismo e à atividade de hospedagem típica.
No caso de Nova Iorque, o Poder Público, a nível municipal, buscou coibir o fenômeno da gentrificação urbana através de regulamentação que, sob uma perspectiva, limitou o exercício da propriedade imobiliária. A princípio, no Brasil, encontraria grandes barreiras uma vez que, por exemplo, compete privativamente à União legislar sobre a matéria, o que obstaria Estados e municípios a editar normas restritivas ao uso de plataformas.
Talvez mais importante é que uma regulamentação a nível Federal encontraria grandes dificuldades para tratar de forma simultânea a utilização de plataforma como o Airbnb em grandes centros urbanos, cada um dotado de suas peculiaridades, e em cidades do interior – em que o turismo ainda é incipiente e a hospedagem no modelo promovido pelas plataformas pode ser bem-vindo. Isso pode propiciar a exploração do ecoturismo, o aumento da renda local, a melhoria de infraestrutura e a maior oferta de serviços públicos, ao invés do desenvolvimento de atividades com baixo valor agregado e muitas vezes danosas ao meio ambiente.
Quando o debate chegar ao Brasil, certamente não poderá ser realizado nos mesmos moldes como se desenvolveu em Nova Iorque, Paris e outras cidades, pois, além da dificuldade em se regulamentar o tema, há diversas questões próprias de nosso país que devem ser consideradas. Até porque, a percepção do fenômeno da gentrificação urbana remete ao início do século 20, muito antes dos fundadores do Airbnb pensarem em alugar seus colchões infláveis.
Jéssica Wiedtheuper é advogada especialista em Direito Imobiliário
